Publier mon bail commercial : pourquoi et comment ?

Le local dans lequel opère votre commerce est une partie intégrante de votre entreprise. Il s’agit du lieu que vous avez mentionné dans vos publicités et où vos clients savent qu’ils peuvent vous trouver. Vous avez méticuleusement choisi l’emplacement pour ce local et vous avez probablement apporté des modifications à celui-ci afin de l’adapter à vos activités. Bref, vous faire évincer de ce local du jour au lendemain, alors qu’il reste un terme de plusieurs années à votre bail, ne représente certainement pas une situation enviable. La publication de votre bail, une formalité simple et peu couteuse, permet d’éviter qu’un tel scénario catastrophe se produise.

En l’absence de publication, si l’immeuble dans lequel se situe votre local venait à être vendu, le nouveau propriétaire pourrait résilier votre bail s’il y reste un terme de plus de 12 mois, et ce, sur simple envoi d’un préavis de 6 mois.

Une telle éviction entraine des coûts importants pour une entreprise, notamment la perte de son achalandage, ainsi que les frais de déménagement et de réaménagement d’un nouveau local. C’est pourquoi la publication de votre bail au Registre foncier du Québec est essentielle ; le prochain locateur devra respecter votre bail.

Une publication de votre bail avant la vente de l’immeuble mettra l’acheteur au courant de l’existence de ce bail avant l’acquisition, et il sera tenu d’en respecter les termes une foi la transaction complétée. Au contraire, en l’absence de publication, et ce, même si l’acquéreur connaissait l’existence du bail, celui-ci ne sera pas tenu de le respecter. Pour les mêmes raisons, il est aussi important de publier tout amendement au bail et son renouvellement.

À titre d’illustration, le Tribunal a déjà tapé sur les doigts d’un locataire en lui disant qu’il avait été négligent en omettant de protéger ses droits par la publication de son bail. Il avait dû renégocier le bail à des conditions plus onéreuses avec le nouveau locateur, ce qui avait donné lieu à une poursuite judiciaire.[1]

Comment procéder à la publication ?

Il existe quelques méthodes, mais la plus simple et la plus populaire est celle qui se fait par avis auprès du Registre foncier du Québec. Cet avis requiert la mention de certains éléments (identification des parties, désignation de l’immeuble, date de fin et de début du bail, droits de renouvellement ou de reconduction), mais ne nécessite pas la production du bail en tant que tel, ce qui permet de conserver la confidentialité de certains éléments que les parties pourraient ne pas souhaiter rendre publics, comme que le montant du loyer, par exemple.

L’exactitude du contenu de l’avis doit être attestée par un avocat ou par un notaire. Ce professionnel pourra également vous guider au travers du processus de publication.

Il est important de savoir que même si votre bail contient une clause interdisant la publication de celui-ci, ce type de clause est sans effet. Le locateur ne peut donc d’aucune manière vous empêcher de protéger vos droits par la publication de votre bail.

Ainsi, même si vous opérez dans un local loué depuis plusieurs années, la publication de votre bail est toujours possible et représente une façon simple et peu couteuse de vous assurer que vous pourrez continuer à exploiter votre commerce dans ce local, sans tracas, pour les années à venir.

[1] Centre hospitalier Robert-Giffard (Institut universitaire en santé mentale de Québec) et Gestion Francis Carrier inc. 2011 QCCS 7457

Marie-Pier d'Auteuil

Marie-Pier pratique en droit des affaires. Elle est appelée à agir comme conseillère juridique, notamment dans le cadre de la création d’une entreprise, de la rédaction, de la révision ainsi que de la négociation de contrats d’affaires et lors de réorganisations corporatives. Ses services sont également régulièrement retenus pour offrir des formations dans le milieu de l’entrepreneuriat.


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